Обобщения судебной практики рассмотрения гражданских дел,

связанных с самовольным строительством

за 2023-2025 г.г.

Прибайкальским районным судом Республики Бурятия за исследуемый период рассмотрено с вынесением решений 4 гражданских дела указанной категории, из них: в 2023 году – 1 дело; в 2024 году – 2 дела; в 2025 году – 1 дело.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Гражданское дело 2-163/2023 по исковому заявлению Артюковой О.С. к Артюкову В.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. 

Обращаясь в суд с иском Артюкова О.С. просит признать самовольными постройками незаконно возведенные ответчиком Артюковым В.И. на принадлежащем истцу земельном участке объекты: три летних дома, баню, туалет, скважину, выгребную яму, забор; обязать ответчика Артюкова В.И. в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж указанных трех летних домов, бани, туалета, скважины, выгребной ямы, забора, выходящего за пределы земельного участка на территорию муниципального образования «Гремячинское». В обоснование требований ссылается на то, что указанные объекты возведены ответчиком Артюковым В.И. на земельном участке истца Артюковой О.С., но истец не предоставляла ответчику свой земельный участок для строительства и не давала никаких разрешений, что нарушает право собственности истца, истец возражает против сохранения этих объектов на своем земельном участке, считает, что объекты не соответствуют требованиям противопожарных, санитарных, градостроительных норм, несут угрозу жизни и здоровью истца и препятствуют правам истца на пользование земельным участком, не соответствуют виду разрешенного использования участка – для строительства индивидуального жилого дома.

Разрешая исковые требования, суд в соответствии  с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ принял во внимание вступившее в законную силу судебное решение Октябрьского районного суда РБ, согласно которому исковые требования  Артюкова В.И.  к Артюковой О.С.  о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворены частично, с Артюковой О.С. в пользу  Артюкова В.И.  взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1138020 руб. Апелляционным определением Верховного суда РБ от 09.08.2023 решение  районного суда оставлено без изменения.

 Суд пришел к выводу, что по требованию Артюковой О.С. о признании спорных объектов самовольными постройками Артюков В.И. является ненадлежащим ответчиком, поскольку, исходя из установленных обстоятельств дела, Артюков В.И. при их строительстве полагал, что действует в интересах создания на указанном земельном участке совместного бизнеса с Артюковой О.С. и Эккхарт Е.В., строил спорные объекты на указанном земельном участке по согласованию с ними, и таким образом вносил свой вклад в создаваемый бизнес, но с октября 2021 г. и на момент рассмотрения спора ранее имевшиеся договоренности сторон действовать перестали, а спорные объекты перешли в единоличное владение и пользование Артюковой О.С., которая как фактический заказчик и собственник земельного участка могла бы стать собственником спорных объектов, если бы объекты не имели, как указывает сторона истца, признаки самовольных построек. Если принять во внимание доводы Артюковой О.С. о том, что построенные Артюковым В.И. объекты не соответствуют требованиям противопожарных, санитарных, градостроительных норм, несут угрозу жизни, здоровью неопределенного круга лиц, и выявленные нарушения являются существенными, при которых эксплуатация объектов невозможна, как это указано в заключении эксперта ООО «Эксперт+Оценка», то суд приходит к выводу, что при рассмотрении дела не доказано, что Артюков В.И. при их строительстве допустил такие существенные отступления от согласованного с Артюковой О.С. и Эккхарт Е.В. проекта застройки участка и проектов домов, которые привели к указанным стороной истца несоответствиям объектов установленным требованиями, которые невозможно устранить. Оценивая вывод эксперта ООО «Эксперт+Оценка» в заключении о том, что приведение объектов в соответствии с установленными требованиями исключается из-за отсутствия в условно разрешенных видах использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне Ж1 вида для обслуживания туристов и отдыха, так как основной вид разрешенного использования земельного участка истца – для строительства индивидуального жилого дома, суд находит, что такое несоответствие  объектов  виду разрешенного использования земельного участка истца было сознательно допущено как Артюковым В.И., так и Артюковой О.С. еще на стадии договоренности о создании на указанном земельном участке совместного бизнеса по размещению граждан в гостевых летних домах, поэтому возложение на Артюкова В.И. ответственности за ненадлежащее исполнение Артюковой О.С. полномочий собственника земельного участка выбранным истцом способом защиты недопустимо. При установленных обстоятельствах указанные стороной истца недостатки построенных ответчиком Артюковым В.И. объектов не могут расцениваться как основания для удовлетворения требований Артюковой О.С. к Артюкову В.И. о признании этих объектов самовольными постройками, возложения на Артюкова В.И. обязанности по их демонтажу за его счет, что не исключает осуществление защиты прав истца иными способами.

Решением суда от 02.10.2023 в удовлетворении исковых требований Артюковой О.С. к Артюкову В.И. отказано.

Решение суда не обжаловано, вступило в законную силу. 

Гражданское дело 2-560/2024 по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Мостовское» сельское поселение к Селивановой В.В. о сносе самовольной постройки.

Администрация МО «Мостовское» СП просит в своем заявлении обязать Селиванову В.В. снести самовольную постройку; освободить земли, собственность на которые не разграничена, и привести их в изначальный вид. Заявленные требования мотивирует тем, что в сентябре 2023 года МКУ «Комитет по управлению муниципальным хозяйством Прибайкальского района» выявлена самовольная постройка на территории с. Мостовка, Селивановой В.В. около дома осуществлено строительство фундамента. Селивановой В.В. выдавалось предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований с предложением освободить самовольно занятые земли и привести их в изначальный вид. В дальнейшем Администрацией МО «Мостовское» СП утверждено постановление о сносе самовольной постройки, ответчику направлено уведомление о сносе самовольной постройки в течение 8 месяцев. Однако требования ответчиком не были исполнены.

Судом установлено, что в сентябре 2023 года МКУ «Комитет по управлению муниципальным хозяйством Прибайкальского района» выявлена самовольная постройка на территории села, на земельном участке, собственность на который не разграничена, осуществлено строительство фундамента. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом осмотра от 07.09.2023, актом выездного обследования № 2 от 07.09.2023. По результатам проверки 08.09.2023 Селивановой В.В. выдано предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований с предложением до 10.10.2023 освободить земли и привести их в изначальный вид. В представленном суду заявлении ответчик Селиванова В.В. признала исковые требования в полном объеме, просила установить срок для сноса фундамента до 01.07.2025, чтобы оттаял грунт. Принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, учитывая признание иска ответчиком, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в первоначальное состояние, указав, что требование об освобождении неразграниченных земель дублирует другие два требования, поэтому удовлетворению не подлежит.

Решением суда от 07.11.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Селиванову В.В. в срок до 01.07.2025 года снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке, собственность на который не разграничена, привести земельный участок в первоначальное состояние. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований судом отказано.

Решение суда не обжаловано, вступило в законную силу.

 Гражданское дело 2-128/2024 по исковому заявлению Плешивцевой О.С. к Литвиновой Л.О. об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, Плешивцева О.С. просит  обязать Литвинову Л.О. устранить препятствия во владении и пользовании земельным участком, принадлежащим ей на праве собственности, путем сноса некапитального строения – гаража, расположенного на указанном земельном участке, в течение 1 месяца со дня вступления решения в законную силу, за счет собственных средств. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка. На указанном участке она возвела некапитальное строение и использовала его как гараж и склад. В 2017 году Литвинова Л.О. приобрела у нее указанное строение. О продаже части земельного участка, занятого под гаражом речи не шло, после полной оплаты ответчик должна была демонтировать гараж и вывезти его на свой земельный участок. В настоящее время  она решила продать принадлежащий ей земельный участок, однако ответчик отказывается вывозить гараж с ее земельного участка, чем создает препятствия во владении и пользовании им.

Литвинова Л.О. при рассмотрении дела в суде первой инстанции поясняла, что приобретала она у Плешивцевой О.С. капитальное строение – гараж, построенный на фундаменте, речи о демонтаже и вывозе гаража не было. Из представленного стороной ответчика экспертного заключения ООО «Независимая экспертиза» следует, что исследуемый объект здание Гаража относится к категории объектов недвижимости, и обладает признаками капитального строительства.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств тому, что Плешивцевой О.С. было продано Литвиновой Л.О. именно некапитальное строение, которое подлежало дальнейшему вывозу на другой земельный участок, стороной истца в судебное заседание не представлено. Доводы истца о продаже некапитального строения опровергаются экспертным заключением.

Решением суда от 12.03.2024  требования Плешивцевой О.С. к Литвиновой Л.О. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Верховного суда РБ от 27.11.2024 решение Прибайкальского районного суда от 12.03.2024 отменено, по делу принято новое решение. Исковые требования Плешивцевой О.С. к Литвиновой Л.О. о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса гаража удовлетворены.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.04.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 27.11.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 09.06.2025 решение Прибайкальского районного суда от 12.03.2024 отменено, по делу принято новое решение. В удовлетворении исковых требований Плешивцевой О.С. к Литвиновой Л.О. отказано.

Судом апелляционной инстанции установлено, что гараж является капитальным строением, возведен не только на земельном участке истца, но и на землях муниципального образования, документов, подтверждающих предоставление Плешивцевой О.С. части муниципальных земель для постройки гаража, суду не представлено, поэтому судебная коллегия пришла к выводу, что гараж имеет признаки самовольно возведенного строения.

По смыслу положений ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В силу указанных положений достигнутое между сторонами соглашение о продаже-покупке гаража является ничтожным, тем боле, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме письменного документа и переход права собственности на него подлежит регистрации в ЕГРН.

В силу разъяснений законодательства ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство, поэтому истец, как лицо, простроившее гараж, в том числе частично на своем земельном участке, самостоятельно должна определять судьбу самовольно возведенного строения, не вправе заявлять такие требования к ответчику, которая гараж не возводила.

 Гражданское дело 2-12/2025 по исковому заявлению Савиной Г.И. к Машкович А.А., Машкович И.И., кадастровому инженеру Матвеевой Э.В. об отмене результатов межевания, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, устранении реестровой ошибки, установлении границ земельных участков, взыскании судебных расходов;  по встречному исковому заявлению Машкович А.А., Машкович И.И. к Савиной Г.И. о признании самовольными постройками жилого дома и бани, о сносе самовольных построек, взыскании судебных расходов.

Обращаясь в суд с иском к Машкович А.А., Машкович И.И., кадастровому инженеру Матвеевой Э.В., Савина Г.И. просит отменить результаты межевания, проведенного МУП «Прибайкальское землеустроительное бюро» в 2006 году, земельного участка 2 отменить результаты межевания, проведенного МУП «Прибайкальское землеустроительное бюро» в 2007 году, земельного участка 2 исправить реестровую ошибку в местоположении границ земельного участка 2, допущенную при проведении кадастровых работ МУП «Прибайкальское землеустроительное бюро» в 2006 году; исправить реестровую ошибку в местоположении границ и площади земельного 1, допущенную при проведении кадастровых работ МУП «Прибайкальское землеустроительное бюро» в 2007 году; установить границы земельного участка 1 по фактическому землепользованию, согласно каталогу координат, приведенному в заключении ООО «Геотех-Экспертиза»; установить границы земельного участка 2 по фактическому землепользованию, согласно каталогу координат, приведенному в заключении ООО «Геотех-Экспертиза»; исключить земельный участок 2 из границ и площади земельного участка 1 и восстановить права истца Савиной Г.И. на земельный участок площадью 44 кв.м., входящий в состав земельного участка 1; истребовать земельный участок площадью 44 кв.м. из чужого незаконного владения ответчиков; обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 44 кв.м., входящим в состав земельного участка Савиной Г.И. 1.

Машкович А.А., Машкович И.И. во встречном исковом заявлении к Савиной Г.И., просят восстановить права собственников земельного участка 2 путем устранения нарушения такого права и воспрепятствования осуществлению прав со стороны Савиной Г.И. путем утверждения координат, указанных в акте сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от 09.10.2024 и соглашения о перераспределении земельных участков от 09.10.2024 с условием сноса бани по первоначальному иску и предоставления доступа к перераспределенному участку или привести в соответствие с законом права собственников земельного участка; признать самовольными постройками двухэтажный одноквартирный жилой дом и баню, возведенные ответчиком частично на земельном участке истца 1; обязать ответчика устранить препятствия в пользовании указанным земельным участком путем сноса (демонтажа) указанных строений за свой счет и приведении земельного участка в пригодное для дальнейшего использования состояние; при вынесении решения о демонтаже самовольной постройки или приведении в соответствии с требованиями законодательства, обязать Савину Г.И. устранить течь (стекание вод) с соседней бани на баню и земельный участок истцов и обязать ответчика обеспечить противопожарные отступы самовольных построек от границ земельного участка истцов.

При разрешении исковых требований судом принято во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы № 282/25-1 от 20.01.2025, проведенной экспертом ООО «Геотех-экспертиза» Шерхоевой И.Г. в ходе судебного разбирательства, из которой следует, что на момент изготовления межевых планов в 2006 году не были учтены постройки, расположенные на земельном участке 1. В сведениях, внесенных в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2 имеются признаки реестровой ошибки. Установлено, что фактические границы указанных земельных участков и границы по картографии, в части смежной спорной границы, не соответствуют отводным документам. В отводных документах была допущена ошибка в определении координат характерных точек. Однозначно установить год возведения жилого дома и бани, расположенные на оспариваемой границе земельных участков, по имеющимся материалам гражданского дела не представляется возможным. При этом, по картографическому материалу 2009 года издания, стереотопографической съемки 2007 года однозначно установлено, что в 2007 году данные строения уже были расположены на оспариваемой границе. Кроме того, экспертом установлены фактические границы земельных участков.

Судом установлено, что жилой дом и баня возведены Савиной Г.И. на принадлежащем ей земельном участке 1, разрешенное использование участка позволяет строительство на нем указанных объектов. Строения не зарегистрированы в ЕГРН, поскольку обнаружено, что по сведениям ЕГРН расположены на смежном земельном участке, Савиной не принадлежащем, в связи с чем она и обратилась в суд за защитой своего права.

Решением суда от 25.03.2025 исковые требования Савиной Г.И. к Машкович А.А., Машкович И.И. удовлетворены частично. Судом постановлено исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о координатах земельного участка 1, внесенных на основании описания земельного участка, подготовленного МУП «Прибайкальское архитектурно-планировочное бюро» по состоянию на 25.12.2006; установить и включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения об указанных в решении суда координатах характерных точек границ земельного участка 1 площадью 607 +/- 9 кв.м.; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о координатах земельного участка с кадастровым 2, внесенных на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Матвеевой Э.В. по состоянию на 18.06.2022; установить и включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения об указанных в решении суда координатах характерных точек границ земельного участка 2 площадью 781 +/- 10 кв.м.

 В удовлетворении встречных исковых требований Машкович А.А., Машкович И.М. к Савиной Г.И. отказано.

Решение суда не обжаловано, вступило в законную силу.

Требования истцов о признании объектов самовольными постройками тесно связаны с земельными участками, устранением препятствий в их пользовании.

Учитывая, что правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства носят комплексный характер, при рассмотрении дел названной категории судьи руководствовались положениями Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов, регламентирующих возникшие правоотношения.

В силу того, что судьи не обладают специальными познаниями в некоторых областях возникающих правоотношений, по делам назначается проведение соответствующей экспертизы.